Вы здесь

Является ли основанием для отказа в иске о расторжении договора: погашение задолженности на момент судебного заседания и наличие на земельном участке части здания, принадлежащего арендатору?

Ответ подготовлен экспертом-юристом «Альвенты» Сергеем Фоминым в декабре 2018 года.

Администрация города обратилась в суд с требованием расторгнуть договор аренды земельного участка, поскольку арендатор неоднократно нарушал сроки оплаты.На момент судебного заседания вся задолженность оплачена. Помимо этого, на арендуемом земельном участке расположена часть здания принадлежащая арендатору (акт ввода в эксплуатацию получен, права собственности на здание у арендатора имеются). Является ли наличие на земельном участке части здания принадлежащего арендатору основанием для отказа в иске о расторжении договора?


Согласно позиции Верховного Суда РФ при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Однако применяя данные положения, суды, установили, что неоднократное нарушение положений договора аренды об оплате и последующее исполнение обязательств после подачи заявления в суд не является основанием для отказа в требовании арендодателя о расторжении договора аренды. «…Факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права требовать расторжения договора аренды…» (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.03.2015 № Ф06-20780/2013).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Однако по мнению Верховного Суда РФ если на участке находится объект недвижимости, ст. 622 ГК РФ не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10).

На основании вышеизложенного полагаем, что оплата задолженности по аренде в период рассмотрения дела не может служить основанием для отказа требованиям арендодателя, однако суд будет исходить из конкретных обстоятельств дела, и если будет установлено, что нарушение по оплате не является существенным для арендодателя, то судом также может быть и отказано в удовлетворении требований. Наличие на земельном участке объекта недвижимости принадлежащего арендатору не является основанием для отказа арендодателю в требовании о расторжении договора аренды, однако удовлетворение требования о расторжении договора аренды не несет для арендатора обязанности по освобождению земельного участка.


Ответ предоставлен на основе документов из системы КонсультантПлюс: