Как арендатору расторгнуть договор аренды из-за пандемии в одностороннем порядке, если такое право не предусмотрено договором? | Консультант Плюс – продажа, установка и поддержка | ООО «Альвента»
Продажа и сопровождение системы КонсультантПлюс
Единая горячая линия
8-800-333-39-03
Новосибирск
  • Новосибирск
  • Томск
  • Саратов
  • Омск
  • Москва
  • Красноярск
  • Барнаул
(383)218-88-88
ПН-ПТ 09:00-18:00
Перезвонить ?
» » »
Как арендатору расторгнуть договор аренды из-за пандемии в одностороннем порядке, если такое право не предусмотрено договором?
Как арендатору расторгнуть договор аренды из-за пандемии в одностороннем порядке, если такое право не предусмотрено договором?

29.05.2020

Вопрос:

Арендуем помещение в торговом центре и хотим закрыть точку. По договору аренды расторжение возможно только при нарушении договора со стороны арендодателя в течение 6 месяцев. Обеспечительный платеж мы вносили, однако возврат его не предусмотрен договором. Причина отказа от аренды — нерентабельность, поскольку из-за пандемии коронавируса невозможно использовать торговую точку по назначению.

Нас интересует расторжение договора в одностороннем порядке при отсутствии такого права в договоре и возврат обеспечительного платежа.



Ответ:

Из анализа нормативных документов и судебной практики следует, что если в договоре аренды не согласовано право арендатора в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, а закон и иные правовые акты этого не предусматривают, арендатор не может заявить об отказе (ст. 310 ГК РФ). При этом право одностороннего отказа арендатора от исполнения срочного договора аренды законодательством не предусмотрено (Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2015 № 12АП-547/2015 по делу № А12-33274/2014).

Арендатор обязан вносить плату, даже если по зависящим от него причинам прекратил использовать имущество. Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска не выявлена.

Таким образом, договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора в одностороннем порядке только в суде на основании ст. 620 ГК РФ или по обоюдному письменному соглашению сторон.

Кроме того, закрытие точки в связи с ее нерентабельностью и прекращение деятельности не являются основанием для расторжения договора аренды занимаемого недвижимого помещения в связи с существенным изменением обстоятельств.

В соответствии с имеющейся судебной практикой экономическая нецелесообразность использования арендованного имущества может являться основанием для прекращения договора аренды по инициативе арендатора только в случае его отказа от исполнения договора, если такая возможность прямо предусмотрена в договоре аренды. Экономическая нецелесообразность использования имущества не может считаться следствием существенного изменения обстоятельств или обстоятельством, влекущим невозможность использования имущества.

В судебной практике есть позиция, в соответствии с которой в случае, когда договором прямо предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при экономической нецелесообразности использования арендованного имущества, прекращение договора по инициативе арендатора является правомерным (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.09.2012 № Ф03-4250/2012 по делу № А73-14546/2011).

Проблема взаимоотношений между арендодателями коммерческой недвижимости и арендаторами по поводу сроков и размера уплаты арендных платежей  в условиях угрозы распространения коронавирусной инфекции во многом решена на законодательном уровне и на уровне подзаконных нормативных актов. В связи с этим рекомендуют обращаться к арендодателю с требованием об изменении условий договора аренды (об уменьшении, отсрочке (рассрочке) уплаты арендной платы) на основании Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ и Постановлений Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 и 434 (п. 1 Письма ТПП РФ от 07.04.2020 № Пр/0349).

Учитывая вышеизложенное, в указанной Вами ситуации:

  1. арендатор может расторгнуть договор только по соглашению с арендодателем (тут же согласовав возможность возврата обеспечительного платежа);
  2. если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), договор можно расторгнуть в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств по
    ст. 451 ГК РФ.
  3. по согласованию с арендодателем можно приостановить действие договора аренды в связи с пандемией коронавируса COVID-19.

Обращаем Ваше внимание, что судебное расторжение — очень сложный и достаточно долгий способ, который обычно является крайней мерой, поскольку нужно доказать одновременное наличие сразу нескольких условий.

Кроме того, иски о расторжении договоров аренды в связи с распространением COVID-19 могут быть оставлены без рассмотрения, поскольку в настоящее время суды рассматривают только категории дел безотлагательного характера, а также в порядке приказного, упрощенного производства (Определение Железнодорожного районного суда города Пензы от 09.04.2020 по делу № 2-384/2020).

Ответ подготовил эксперт «Альвенты» Елена Гомзякова​ с использованием системы КонсультантПлюс.

Информация актуальна на 29.05.2020.


Ответ подготовлен на основе следующих документов из системы КонсультантПлюс:

Хотите быть в курсе всех изменений законодательства? Воспользуйтесь системой КонсультантПлюс.

Подобрать комплект для специалиста бюджетной организации вы можете на нашем сайте.

Ещё материалы по теме