Вопрос:
ИП на УСН 6 % сдает коммерческую недвижимость в аренду и хочет выставить арендатору коммунальные платежи. Как сделать, чтобы не платить с сумм коммунальных платежей, которые будут поступать на расчетный счет, 6 %? Ведь это не является его доходом.Ответ:
По данному вопросу существует множество разъясняющих писем Минфина, согласно которым учет коммунальных платежей зависит от того, как их компенсирует арендатор:
-
если в составе арендной платы, то учитывать их нужно как доход от сдачи имущества в аренду, то есть как арендные платежи (п. 1 ст. 248, ст. 249, п. 4 ст. 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). При этом неважно, как арендатор их возмещают — в виде фиксированной части арендной платы или переменной;
-
если отдельным платежом сверх арендной платы — доход тоже нужно признавать (п. 1 ст. 346.15 НК РФ, Письма Минфина России от 25.08.2021 № 03-11-11/68534, от 22.12.2020 № 03-11-06/2/112612, от 15.01.2020 № 03-11-11/1091, от 28.06.2019 № 03-11-11/47805, от 21.03.2019 № 03-11-11/18649, от 21.03.2017 № 03-11-11/16222);
-
если в рамках посреднического договора, по которому арендодатель приобретает коммунальные услуги для арендатора, то суммы, которые компенсирует арендатор в возмещение расходов арендодателя, в доходах можно не учитывать. (подп. 9 п. 1 ст. 251, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, Письма Минфина России от 25.08.2021 № 03-11-11/68534, от 22.12.2020 № 03-11-06/2/112612, от 14.11.2019 № 03-11-10/87803, от 28.06.2019 № 03-11-11/47667, от 15.01.2018 № 03-11-11/995). В доход включается только посредническое вознаграждение, которое выплачивает арендатор, а также арендная плата.
Таким образом, для тех, кто применяет объект «доходы», выгоден третий вариант.
При этом нужно иметь в виду: если договор с ресурсоснабжающей организацией заключен до посреднического, проверяющие могут посчитать, что сделка по оказанию коммунальных услуг оформлена не в рамках посреднических отношений, и включить все суммы, полученные от арендатора, в доходы (Письма Минфина России от 24.01.2013 № 03-11-06/2/12, от 21.01.2013 № 03-11-06/2/07, п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85).
Так, например, Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 11.08.2021 по делу № А33-29857/2019 суды трех инстанций поддержали налоговое ведомство и пришли к выводу, что оплата коммунальных платежей — доход, который арендодатели на УСН должны учитывать. Вывод суды обосновали так:
-
от имени принципалов договоры с ресурсоснабжающими компаниями не заключали;
-
фактически коммунальные платежи арендодатель вносил в своих интересах;
-
комиссионного вознаграждения не было;
-
организация оплачивала содержание имущества независимо от арендаторов;
-
деньги на оплату коммунальных услуг налогоплательщик тратил на собственные нужды.
Таким образом, ИП может не включать платежи арендатора за коммунальные услуги только в том случае, когда ИП выступает в качестве посредника, который за вознаграждение приобретает коммунальные услуги в пользу арендаторов в рамках посреднического договора, заключенного до того, как арендодатель (ИП) заключил договор с УК.
Дополнительно отметим: если арендодатель сменит объект налогообложения по УСН на «доход – расход», он может, отразив в учете доходы с учетом суммы коммунальных платежей, списать в расходы сумму коммунальных платежей. В результате налогооблагаемый доход на сумму коммунальных платежей не увеличится.
Ответ подготовил эксперт «Альвенты» с использованием системы КонсультантПлюс. Информация актуальна на 01.03.2023.
Полезные документы:
Хотите быть в курсе всех изменений законодательства? Воспользуйтесь системой КонсультантПлюс.
