Вопрос:

Арендодатель сдал в аренду кафе на один месяц — май. Арендатор после окончания договора кафе не освободил, пользовался им до окончания лета, акт возврата не подписан. Может ли арендодатель подать на арендатора в суд о взыскании неосновательного обогащения?

Ответ:

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст. 614 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, то арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).

Правила о неосновательном обогащении не применяются к ситуации, когда договор аренды расторгнут, но арендатор еще не вернул имущество. Это объясняется тем, что договор аренды по своей правовой природе предполагает временное пользование имуществом и обязанность арендатора это имущество вернуть. Порядок исполнения этой обязанности регулируется специальными нормами об аренде, договором и положениями общей части обязательственного права. Арендодатель в такой ситуации вправе требовать возврата имущества и внесения арендной платы за все время просрочки возврата в соответствии со ст. 622 ГК РФ (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35).

Пунктом 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" отмечено, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. С арендатора подлежит взысканию арендная плата, установленная договором аренды, за все время просрочки возврата.

Таким образом, арендодатель после истечения срока действия договора аренды продолжает отражать возникновение задолженности арендатора по внесению арендной платы до момента возврата полученного им в аренду имущества.

При этом одновременно с возвратом нежилого помещения арендодатель может предъявить арендатору дополнительные требования:

- внести арендную плату в размере, установленном договором аренды, за все время просрочки обязательства возвратить помещение (ст. 622 ГК РФ, п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66);

- возместить убытки, если арендная плата за время просрочки их не покрывает. По общему правилу требовать возмещения убытков можно сверх неустойки и в полном размере, включая упущенную выгоду (ст. ст. 15, 622 ГК РФ);

- уплатить неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества, если ее предусматривает договор аренды (п. 1 ст. 330, ст. 622 ГК РФ);

- уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму просроченной арендной платы, начисленной за период с момента прекращения договора аренды до возврата нежилого помещения арендодателю.

Следовательно, если арендатор после истечения срока действия договора аренды продолжает пользоваться объектом аренды,  то арендодатель будет вправе выставить единый счет арендатору за весь период пользования его имуществом согласно произведенным отметкам в акте возврата (ст. 622 ГК РФ). В случае неоплаты долга нужно обратиться в суд.

Ответ подготовил эксперт «Альвенты» Наталья Лукьяненко с использованием системы КонсультантПлюс. Информация актуальна на 31.10.2022.