Вопрос:
Наступают ли какие-либо негативные последствия для арендодателя в случае, если с арендатором заключено трехстороннее соглашение о замене арендатора, на нового арендатора возложена обязанность зарегистрировать соглашение, и он планирует сдавать помещение в субаренду, однако соглашение не регистрирует?
*Предложение действительно для юридических лиц, зарегистрированных в регионах: Москва и Московская область, Саратовская область, Омская область, Новосибирская область, Республика Алтай и Алтайский край, Красноярский край
Ответ:
Отсутствие необходимой госрегистрации договора не является основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но права сторон по такому договору не могут быть противопоставлены третьим лицам. Так, арендатор, который пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему необходимой госрегистрации, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, при смене собственника здания арендатор по незарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение по правилам п. 1 ст. 617 ГК РФ, если новый собственник не знал и не должен был знать о наличии этого договора (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий госрегистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Следовательно, для сторон договора наличие госрегистрации не влияет на его заключенность. Для них договор становится обязательным с момента заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ), то есть при достижении в необходимой форме согласия по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Момент заключения такого договора определяется п. 1 ст. 433 ГК РФ.
Если договор не зарегистрирован, сторона может обратиться в суд с требованием о регистрации сделки на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ. При этом с момента, указанного в п. 1 ст. 433 ГК РФ, стороны считаются связанными обязательствами (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
Последствиями отсутствия государственной регистрации договора аренды могут стать: понуждение к госрегистрации сделки судом (при уклонении от регистрации одной из сторон) (п. 2 ст. 165 ГК РФ), возмещение убытков (при уклонении от регистрации одной из сторон) (п. 3 ст. 165 ГК РФ), для третьих лиц договор аренды не считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Замена арендатора возможна в различных случаях, каждый из которых имеет свои особенности. В частности, замена арендатора возможна в порядке перенайма (п. 2 ст. 615 ГК РФ). При этом соглашение о перенайме по зарегистрированному договору аренды подлежит регистрации. Это связано с тем, что при перенайме происходит передача как прав, так и обязанностей арендатора (п. 2 ст. 615 ГК РФ). А в силу ст. 392.3, п. 2 ст. 389 ГК РФ, если такая передача осуществляется по сделке, требующей государственной регистрации, то и сама сделка по передаче прав и обязанностей по договору другому лицу также подлежит регистрации, если иное не устанавливает закон.
По общему правилу незарегистрированное соглашение не влечет последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Но для самих сторон соглашение обязательно с момента его заключения, определяемого в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ, независимо от факта его регистрации. Объясняется это тем, что такие правила действуют для договора аренды, подлежащего регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). А дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора и, следовательно, подчиняется тем же правилам.
Однако полагаем, в соглашении об изменении договора, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), можно прямо указать, что определенные обязательства изменяются только с момента регистрации соглашения (если это не противоречит закону, иному правовому акту). При этом одна сторона соглашения может предъявить другой требование о регистрации (п. 2 ст. 165 ГК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
В то же время в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это значит, что для сторон он начинает действовать еще до его регистрации, поэтому арендатор сможет воспользоваться своим правом сдать имущество в субаренду с согласия арендодателя, предусмотренным п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Возможность арендатора заключить договор субаренды до регистрации основного договора аренды неоднозначна. Дело в следующем.
Если договор аренды требует регистрации, то можно сделать вывод, что формально право арендатора сдать имущество в субаренду возникает лишь с момента регистрации. Это связано с тем, что заключенным такой договор для третьих лиц (к которым относится и субарендатор) будет считаться именно после нее. Такой вывод следует из п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ.
С другой стороны, есть разъяснения высших судов, из которых можно прийти к выводу о том, что за арендатором могут признать право заключить договор субаренды даже до регистрации договора аренды. Суть этих разъяснений в том, что, когда арендодатель предоставил имущество арендатору в пользование на условиях подписанного ими договора, к обязательству сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды, несмотря на то что договор еще не зарегистрирован. Упомянутые разъяснения содержатся в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49. И если исходить из того, что стороны договора аренды связаны обязательством, которое регулируется правилами об аренде, то можно предположить, что у сторон возникают и регулируемые этими правилами права, в том числе у арендатора возникает право на условиях п. 2 ст. 615 ГК РФ передать имущество в субаренду.
Таким образом, поскольку для сторон договора он становится обязательным с момента заключения, по сути, для самих сторон критичных последствий не наступает. Если арендатор уклоняется от регистрации, можно обратиться в суд с требованием о понуждении к регистрации. Под вопросом остается возможность сдать имущество в субаренду.
Полезные документы:
Нет КонсультантПлюс? Наши специалисты подберут индивидуальный комплект для решения ваших профессиональных задач.
Хотите быть в курсе всех изменений законодательства? Воспользуйтесь системой КонсультантПлюс.
Подобрать комплект
Присоединяйтесь к нам в МАХ*
*Предложение действительно для юридических лиц, зарегистрированных в регионах: Москва и Московская область, Саратовская область, Омская область, Новосибирская область, Республика Алтай и Алтайский край, Красноярский край.
