Статья размещена в газете «Первая полоса» № 4 (186), май 2026

Для строительной отрасли 2026 год стал периодом заметной перестройки налоговой и учетной модели.

Изменились правила по НДС, скорректированы условия применения УСН и подходы к признанию выручки по долгосрочным договорам. Для строительного бизнеса это означает, что прежние схемы работы больше не дают той же предсказуемости, что раньше, а значит к финансовому планированию придется подходить гораздо внимательнее.

Строительство всегда работает в длинном цикле, поэтому любое налоговое изменение здесь чувствуется особенно остро. Стоит немного изменить ставку налога, порядок признания дохода или условия договора, и вся экономика проекта начинает выглядеть иначе.

НДС 22% и новая стоимость стройки

Одним из самых заметных изменений 2026 года стало повышение базовой ставки НДС до 22%. Это затрагивает почти все звенья цепочки: дорожают работы подрядчиков, материалы, услуги поставщиков, логистика и, в итоге, сам объект строительства.

Для бизнеса с длинными контрактами особенно чувствительны договоры с фиксированной ценой. Если аванс был получен в 2025 году, а закрытие работ приходится уже на 2026, возникает необходимость сопоставить налог по авансу и налог по реализации. На практике это требует точного расчета и заранее продуманной договорной базы.

Именно здесь у многих компаний возникают первые сложности. Если в контракте не предусмотрен механизм изменения цены или компенсации налоговой нагрузки, рост НДС фактически снижает маржинальность проекта. В строительстве, где прибыль и без того часто считается буквально по процентам, это может оказаться критичным.

УСН больше не означает простоту

Еще недавно упрощенная система налогообложения воспринималась как относительно простая и удобная модель для малого строительного бизнеса. Но в 2025 году привычная картина изменилась: часть компаний на упрощенке при достижении определенного уровня выручки становится плательщиком НДС, даже сохраняя сам режим УСН.

Для подрядчиков это важный поворот. Теперь недостаточно просто выбрать «удобный» режим и работать в его рамках. Нужно понимать, как именно он влияет на ценообразование, на отношения с заказчиками и на итоговую прибыль по объектам.

Особенно это чувствуют компании, которые раньше работали с заказчиками без НДС и строили на этом свою ценовую политику. Теперь подобная модель требует пересмотра: либо придется менять подход к договорам, либо признавать, что прежняя цена больше не отражает реальную экономику проекта.

Для руководителя строительной компании это означает необходимость смотреть более внимательно на налоговый режим как на часть бизнес-модели. В 2026 году именно налоговая конструкция все чаще определяет, будет ли проект прибыльным.

Новая логика доходов: ФСБУ 9/2025

Еще одно важное изменение связано с переходом на ФСБУ 9/2025 «Доходы». Для строительной отрасли это событие особенно значимо, потому что старые подходы к признанию выручки постепенно уступают место новой логике.

Смысл стандарта в том, что акцент смещается с формального завершения договора на момент передачи контроля над результатом работ. Иначе говоря, доход признается не тогда, когда объект окончательно сдан, а по мере выполнения работ, если это соответствует условиям договора и экономическому содержанию сделки.

Это более тонкий и внимательный учет. Теперь недостаточно просто дождаться финального акта. Нужно уметь определять степень готовности объекта, корректно распределять доходы по периодам и документально подтверждать каждый этап выполнения работ.

Ошибки в расчетах степени готовности, в оформлении первичных документов или в учетной политике будут сразу влиять на отчетность и финансовый результат. Именно поэтому переход на новый стандарт лучше готовить заранее, а не в последний момент.

Застройщики и инвесторы: деньги, права и налоговые последствия

Для застройщиков и инвесторов в 2026 году особое значение приобретают вопросы квалификации поступлений и оформления прав. Сам по себе жилой объект по-прежнему не облагается НДС при реализации, однако это вовсе не означает отсутствия налоговой нагрузки на проект. Напротив, рост ставки НДС увеличивает стоимость работ, материалов и услуг по всей строительной цепочке, а значит, влияет и на итоговую цену квадратного метра.

Еще более чувствительна тема инвестиций. Когда деньги поступают от инвестора в адрес застройщика, такие суммы нередко рассматриваются как аванс в счет будущей передачи имущественных прав. А это уже означает налоговые последствия, в том числе по НДС, в момент получения средств.

Поэтому в таких проектах особенно важно, как именно составлен договор. Формулировки о предмете сделки, порядке передачи прав, сроках возврата средств и моменте возникновения обязательств имеют не только юридическое, но и прямое налоговое значение. Любая неточность в этих положениях может привести к спору с налоговыми органами и создать проблемы уже на стадии реализации проекта.

Для инвестора ситуация тоже не сводится только к экономике участия. Он приобретает не просто долю в будущем объекте, а целый комплекс имущественных и налоговых последствий, которые нужно понимать заранее. Чем точнее оформлены отношения, тем меньше риск неприятных сюрпризов в будущем.

Риски, которые нельзя откладывать

Налоговая и учетная среда в строительстве становится прозрачнее, но вместе с этим и жестче. На первый план выходят вопросы дробления бизнеса, формального субподряда, занижения цены без реальной экономической причины и слабого документального подтверждения операций.

В строительстве такие риски особенно опасны из-за длинного производственного цикла. Ошибка, допущенная в начале проекта, может проявиться только через несколько месяцев, когда исправить ее уже гораздо сложнее. Поэтому ключевая задача компании сегодня — выстраивать процессы так, чтобы они были устойчивыми и с точки зрения экономики, и с точки зрения налоговой проверки.

В этом смысле особенно важны три вещи: четкая договорная база, пообъектный учет и грамотный управленческий контроль. Именно они позволяют видеть реальную маржинальность каждого проекта.

Что стоит сделать уже сейчас

Чтобы адаптироваться к правилам 2026 года без излишних потерь, строительным компаниям необходимо действовать сразу по нескольким направлениям.

Во-первых, важно пересмотреть действующие договоры и оценить влияние новой ставки НДС и изменений по УСН на все основные проекты.

Во-вторых, стоит заранее обновить учетную политику с учетом новых стандартов по доходам и определить, как компания будет признавать выручку по долгосрочным договорам.

В-третьих, важно наладить пообъектный управленческий учет, чтобы видеть фактическую прибыльность каждого проекта, а не ориентироваться только на итоговую бухгалтерскую отчетность.

Отдельного внимания требует документооборот: авансы, этапы работ, субподряд, передача результата заказчику, корректировки договоров. В строительстве именно документы фиксируют экономику сделки, от их качества зависит не только учет, но и защита позиции компании перед налоговыми органами.

В строительстве 2026 год можно назвать годом точной настройки: тем, кто успеет вовремя пересмотреть договоры, учет и финансовую модель, будет проще сохранить прибыльность и устойчивость. Остальным придется решать вопросы уже по ходу, а такой подход почти всегда обходится дороже.

Адамович Мария   Налоговый консультант,   член Палаты налоговых   консультантов   (г. Санкт-Петербург)

Нет КонсультантПлюс? Наши специалисты подберут индивидуальный комплект для решения ваших профессиональных задач. 

Присоединяйтесь к нам в телеграм-канале и МАХ*